Rumus Net Presnt Value (NPV) dan Harga Wajar

Posted by Investor Awam | Monday, July 21, 2008 | | 52 comments »

Ini kira2 langkah2nya:

  • cari rata2 pertumbuhan CF 5 tahun sebelumnya. (Tetapi jika data 5 tahun tidak ada, ya kita pakai yang seadanya saja.)Ini digunakan untuk memprediksi CF 10 tahun ke depan. Semakin konsisten pertumbuhan perusahaan, semakin baik prediksi kita. Coba bayang kalau suatu perusahaan tahun ini untung, tahun depan rugi, tahun berikutnya untuk, berikutnya lagi rugi, kan susah mau memprediksinya. So, a good company is a consistent one especially in growth dan strategy.
  • Untuk konservatif, gunakan hanya CF untuk 10 tahun bukan perpetual (selamanya).
    CF 2008 = CF 2007 x (1+growth rate),
    CF 2009 = CF 2008 x ( 1+ growth rate), dst.
  • Cari Present Value dari CF-CF tersebut.
    PV 2008 = CF 2008/(1+discount rate)
    PV 2009 = CF 2009/(1+discount rate)^2
    PV 2010 = CF 2010/(1+discount rate)^3
    dst
  • Jumlahkan PV dari CF-CF tersebut dan dibagi dengan jumlah saham yang ada di pasar.Nah itu lah harga wajar dalam model Discounted CF yang juga dipergunakan Warren Buffet.

Periode 10 tahun itu cuma untuk alasan konservatif (aman saja). Biasanya perusahaan yang bagus mempunyai CF yang positif dan konsisten. Perusahaan seperti ini bisa bertahan lama dan menghasilkan CF hingga waktu yang lama (selamanya/perpetual).

Model awal Discounted CF adalah kita menghitung present value dari CF-CF hingga perpetual. Model ini sangat over-estimasi nilai perusahaan karena menggaggap perusahaan mengalami pertumbuhan tetap yang tinggi hingga selamanya.

Model kedua dibuat dengan sedikit modifikasi, yaitu anggapan bahwa adanya 2 atau 3 tahap pertumbuhan. Model ini mengasumsikan:
10 tahun I: growth tinggi dan stabil (misal 30%, tetapi angka ini harus dibandingkan dengan rata2)
10 tahun II: growth menurun dan stabil (mis 20%)
setelahnya: growth rendah (5-10%)
Model ini sedikit ribet dan membutuhkan banyak prediksi. Margin error menjadi sedikit tinggi.

Model ke 3 lebih banyak dipakai sekarang, yaitu menganggap perusahaan memberikan CF hanya selama 10 tahun atau 15 tahun saja. Model itu cukup sederhana dan memberikan hasil yang cukup konservatif. Artinya, kita mengganggap perusahaan hanya mampu memberikan CF sampai 10 tahun dan setelahnya lenyap.

Jikalau perusahaan bisa bertahan memberikan CF lebih dari 10 tahun, itu akan menjadi nilai tambah bagi harga wajar perusahaan.
Tapi jikalau tidak pun tidak apa2, karena harga wajar hanya merefleksikan untuk 10 tahun. Makanya model ini lebih konservatif.

Ini rumus Harga wajar dalam tabel :

http://spreadsheets.google.com/pub?key=pjRxpwjWzxzimL2OA5_4OUQ

Penjelasan tentang makna harga wajar ada di:

Harga Wajar vs Target Harga

Harga Wajar vs Target Harga Episode 2


update terbaru untuk semua saham IDX:

www.IDsaham.com

52 comments

  1. pinky // August 07, 2008  

    Thks bro buat ulasannya.
    Yg saya masih ga ngerti, kenapa hrg saham dihitung dari CF-nya? Koq bukan asset ato profitnya? Mohon pencerahannya.

  2. Investor Awam // August 07, 2008  

    @Pinky
    Pertanyaan yang bagus. Ini adalah pertanyaan yang masih menjadi perdebatan di kalangan akademis. Ada yang menggunakan free cash flow(FCFE), ada yang menggunakan owner's, dll.

    Kalau profit udah lama dipandang sebelah mata, karena potensi2 manipulasi yang bisa terjadi. Cthnya penjualan fiktif atau kredit atau hal2 lain untuk membesarkan angka profit. Sehingga PER yang begitu popular juga mengundang kontroversi.

    Akan lebih susah memanipulasi CF karena ini adalah cash yang masuk. mungkin setahun 2 tahun bisa, tapi untuk jangka panjang agak susah memanipulasi ini. Again, mungkin statement ini akan mengundang perdebatan hehe.

  3. moninoke // August 08, 2008  

    Nice job pak Investor Awam. Mungkin saya bisa berbagi pandangan disini.
    Setahu saya Warren Buffet menggunakan free cash flow untuk menghitung intrinsic value, sedangkan bapak hanya menggunakan operating cash flow, apa yang menjadi dasar pertimbangan bapak untuk menggunakan hanya operating cash flow?

    Selama ini,saya mencoba menggunakan dua variabel sebagai inputan dari intrinsic value. yang pertama intrinsic value menggunakan net profit sedangkan yang kedua intrinsic value menggunakan (Operating Cash Flow - Investing Cash Flow) sebagai perbandingan, dan saya mendapatkan hasil yang mengejutkan bahwa ternyata hampir 90% perusahaan listing di Indonesia yang mempunyai growth income yang steady namun free cash flow nya tidak beraturan. hmm apakah perhitungan saya yang salah atau memang karakteristik bisnis Indonesia seperti ini ya?

    Note: saya menghitung free cash flow menggunakan rumus (Operating Cash Flow - Investing Cash Flow)

    Dalam perhitungan pak Investor Awam mengenai intrinsic value, bapak tidak menggunakan indefinite model, ataupun liquidated model melainkan hanya menghitung 10 tahun kedepan dengan alasan konservatif, apakah tidak terlalu konservatif pak? Jika menghitung hanya 10 tahun ke depan berarti kita hanya menilai cash yang dihasilkan dari bisnis tersebut selama 10 tahun tanpa menghitung nilai perusahaan sebenarnya?

    Senang bisa berdiskusi dengan anda.

  4. Investor Awam // August 08, 2008  

    @moninoke
    Masukan yang sangat bagus. Versi lain perhitungan FCFE adalah seperti dimuat di sini:
    http://www.quickmba.com/finance/free-cash-flow/

    Kalau dilihat dari definisi2 terkait, lebih kurang hampir sama dengan definisi operating CF. Untuk saham yang performanya konsisten dan baik, perbedaan kedua nilai ini semakin kecil.

    Ada beberapa alasan saya menggunakan 10 tahun dalam hitungan:
    1. memang untuk konservatif. Boleh jadi sangat over-konservatif. Anda juga boleh memilih preferensi anda seperti menggunakan 15 tahun ataupun 20 tahun. Semuanya tidak ada yang salah.

    Cuma ide saya di sini adalah membeli pada harga wajar konservatif aza sebenarnya udah murah, apalagi kalau membeli pada saat ada diskon 30% dari harga wajar konservatif.

    2. untuk investor kecil2an spt saya, saya cuma fokus mencari 5 saham dari sekian banyak saham yang ada di IDX. Jadi tidak semua saham yang ditrading di bawah harga wajar akan saya beli. Saya akan lebih senang membeli saham yang ada di bawah harga wajar konservatif. Mungkin akan sangat berbeda bila posisi saya adalah fund manager yang mempunyai cash sedemikian besar sehingga harus mempunyai portfolio yang besar. Notabene: bila kita mempunyai Rp 10m untuk diinvestasikan, kita masih termasuk investor minoritas. ^_^

  5. moninoke // August 08, 2008  

    Thanks atas penjelasannya, sekarang saya mengerti kenapa anda menggunakan operating cash flow. Thanks jg atas link yang diberikan, selama ini saya kebingungan bagaimana cara menghitung capex jadi selama ini saya menganggap bahwa capex = Investing Cash Flow, ternyata setelah saya lihat di link yang anda berikan capex juga bisa dihitung dengan cara (BV of Asset at Year End - BV of Asset at Beginning of Year + Depreciation).

    Ketika secara tidak sengaja menemukan website ini (waktu itu saya googling mengenai YPAS karena saya tertarik dengan bisnis yang digeluti, YPAS memiliki bisnis yang sederhana dan selalu dibutuhkan dan bisnisnya dianggap sebelah mata oleh kebanyakan orang <- ini sesuai dengan kriteria dari Peter Lynch) Saya terkejut karena hitungan intrinsic value saya (yang menggunakan net profit dengan metode tak terbatas) hasilnya sama persis (cuma beda satuan rupiah) dengan intrinsic value anda, jadi saya tertarik membaca postingan anda secara lebih detail.

    Setelah itu saya merasa bahwa banyak kesamaan pemikiran mengenai teori fundamental antara saya dan anda. Cuma bedanya saya lebih suka mendetail membaca dan menginput satu2 laporan keuangan untuk mencari intrinsic value dan memahami bisnis perusahaan dibanding menarik data langsung dari sumber2 IPOT, reuters, dll (pengalaman saya kadang2 datanya suka salah). Tapi saya tahu anda pasti jg melakukan analisa mendetail lagi setelah menemukan saham yang cukup menarik.

    Jujur saja mungkin saya jauh lebih awam dari anda, so saya akan senang sekali jika kita bisa bertukar pikiran lebih dalam mengenai analisis fundamental suatu company. Namun saya sangat tidak merasa nyaman jika saya harus post di web mengenai pemikiran2 saya yang sederhana ini walaupun dengan disclaimer selalu ON.

    Jika mungkin berkenan, saya ingin berkomunikasi lewat email pribadi.

    Thanks

    moninoke@gmail

  6. moninoke // August 08, 2008  

    Hmm one more thing, Menurut pandangan saya, Operating Cash Flow (CFO) memiliki kelemahan yang saya pikir cukup fatal, yaitu tidak memperhitungkan CAPEX. Padahal kita tahu bahwa CAPEX dibutuhkan perusahaan untuk berkembang.

  7. Investor Awam // August 09, 2008  

    @moninoke
    anda benar sekali.
    Setiap sistem mempunyai kelebihan dan kekurangan. penggunaan hanya operating CF aza bisa sangat overestimasi. Makanya lazimnya orang cuma memakai hingga waktu terbatas saja, contohnya 10 tahun atau 15 tahun.

    Penggunaan Free Cash flow sebenarnya lebih mendekati apa yang didefinisikan Warren Buffet. Namun ini lebih cocok untuk perusahaan yang udah berkecimpung cukup lama. Masalah penggunaan free CF terjadi pada perusahaan yang masih baru dan tapi bertumbuh pesat. Operating CFnya positif dan bertumbuh pesat. Namun karena untuk mendukung pertumbuhannya tersebut, banyak investasi terjadi pada tahap awal. Akibatnya FCFE mungkin sangat sering jadi negatif. Akibatnya lagi, perusahaan yang semestinya mempunyai potensi jadi kelihatan sangat buruk karena FCFE yang negatif.

    Sebenarnya warren buffet sendiri tidak pernah secara lugas mendefinisikan "cash flow" yang dia gunakan. Orang2 cuman mengambil sepilah2 ucapan2nya dan digabungkan kemudian dibuat kesimpulan. Pernah sekali warren buffet bilang dia mampu mengkalkulasi intrinsic dalam 15 detik (kalau gk salah ya bro). wow!!

  8. Investor Awam // August 09, 2008  

    @moninoke

    jangan takut mengutarakan opini kita. Yang paling penting adalah kita harus terbuka dengan opini orang lain. Juga harus berani menerima kelemahan2 pada opini kita sendiri...

    Saya sendiri juga merasa banyak kelemahan. Tapi lebih baik saya salah di sini daripada salah sewaktu berinvestasi...

    anda mau jadi penyumbang posting bro? karena akhir2 ini saya merasa udah mulai sering terlambat analisa haha

  9. nista // August 09, 2008  

    nimbrung ya bro...
    untuk time horizon 1 tahun kan PER wajar kurang lebih = 1/Required Return ya

    kalo Price to Free Cash Flow yang wajar kira-kira berapa kali ya

    thanks

  10. moninoke // August 09, 2008  

    @nista

    Menurut saya, untuk menghitung Price to Free Cash Flow yang wajar harus dibandingkan dengan Price to Free Cash Flow u/ perusahaan tersebut di masa lalu. lalu perlu diperhitungkan jg Price to Free Cash Flow industri sejenis. contoh Price to Free Cash Flow. Ingat kata pepatah, compare apple to apple. But untuk alasan konservatif dan ukuran industri normal, Price to Cash Flow diatas 15 menurut saya sudah bisa dibilang warning.

  11. moninoke // August 09, 2008  

    @Investor Awam
    ini kutipan dari Warren Buffet annual letter 1986 dalam perhitungannya di free cash flow (yang biasa dia sebut owner earning) :"If we think through these questions, we can gain some insights about what may be called "owner earnings." These represent (a) reported earnings plus (b) depreciation, depletion, amortization, and certain other non-cash charges such as Company N's items (1) and (4) less ( c) the average annual amount of capitalized expenditures for plant and equipment, etc. that the business requires to fully maintain its long-term competitive position and its unit volume. (If the business requires additional working capital to maintain its competitive position and unit volume, the increment also should be included in ( c) . However, businesses following the LIFO inventory method usually do not require additional working capital if unit volume does not change.)"

    Hmm, tapi di paragraf selanjutnya Warren Buffet mengakui bahwa menghitung owner earning dari lapkeu yang sudah disediakan jg susah karena variabel2 yang dia inginkan tidak disediakan scara jelas. Correct me if i am wrong :)

  12. moninoke // August 09, 2008  

    @Investor Awam
    Yup, mungkin karena itu (Negatif FCFE) Warren Buffet enggan invest di high growth company.

    Masalah posting analisa mungkin temen2 lain bisa membantu :P

  13. nista // August 10, 2008  

    @moninoke
    oh 15x ya thx

    @moninoke @investor awam
    masih ngak ngerti kenapa valuasinya berdasarkan cash flow (belum pernah baca intelligent investor / security analysis soalnya hehe)

    Operating Income vs Operating Cash Flow ASII (per share) :

    2005
    Opr Income = 1,584
    Opr CF = -549
    Opr Inc = -288.7% Opr CF

    2006
    Opr Income = 1,048
    Opr CF = 2,210
    Opr Inc = 47.4% Opr CF

    2007
    Opr Income = 2,100
    Opr CF = 2,778
    Opr Inc = 75.6% Opr CF

    kok kaya nga berpola/berhubungan sih

    Opr Income = Profit/Loss versi accrual basis
    Opr CF = Profit/Loss versi cash basis

    betul gitu kan kira-kira ya
    bukannya metode akuntansi yang seharusnya dipake adlh accrual basis?


    nb :
    accrual basis = pendapatan dan biaya diakui pada saat terjadinya
    cash basis = pendapatan dan biaya diakui pada saat cash/setara cash diterima/dikeluarkan

    mohon pencerahan thx :)

  14. moninoke // August 10, 2008  

    @nista

    Untuk mengapa menggunakan cash flow coba baca comment Investor Awam untuk Pinky (di halaman ini paling atas). Intinya cash flow lebih susah untuk dimanipulasi oleh perusahaan dibanding net income.

    hmm, itu data / share diambil dari operating income? biasanya pengukurannya bukan dari operating income tapi dari net income.

    Jelas tidak berhubungan karena net income memasukkan unsur2 seperti depreciation & amortization yang dianggap sebagai beban (padahal kita tahu bahwa depreciation & amortization tidak mengurangi uang cash), lalu jg memasukkan piutang. Sedangkan Operating Cash Flow hanya arus kas murni dari perusahaan yang berarti tidak menganggap piutang (karena tidak ada cash yang masuk) dan tidak memasukkan unsur depreciation & amortization didalamnya (karena tidak ada cash yang keluar).

    mungkin simulasi sederhana seperti ini:
    bayangkan anda pemilik suatu perusahaan baru berdiri.

    Saldo awal cash = 0 rupiah

    Sales : 100.000.000 rupiah
    Net Income: 10.000.000 rupiah
    Karena 90% pelanggan hutang, maka :
    Piutang : 9.000.000 rupiah
    Cash : 1.000.000 rupiah (didapat dari net incme - piutang)

    note 1: jumlah cash seperti tidak berhubungan dengan net income namun sebenarnya ada hubnya.

    Coba perhatikan, piutang disini menjadi unsur penting mengapa kebanyakan perusahaan net incomenya tinggi namun operating cash flownya babak belur.

    Semoga dapat membantu :)

  15. Investor Awam // August 10, 2008  

    @moninoke

    What more can i say? Excelllent comments!!! Simple explation, deep analysis, and they hit the target perfectly.

    You leave me no room to explain anymore haha

    oh ya moninoke, kalau anda mau, boleh juga bantu post comment haha. That helps me a lot bro.. thx.

    @nista
    (kalau gak salah) Buffett pernah bilang "a bird in hand worth 2 birds in the bushes", yang kira2 artinya cash yang sudah di tangan jauh lebih berharga daripada cash yang "akan" masuk.

    Seperti dijelaskan moninoke, piutang bisa macet jadi ada kemungkin profit yang sudah tercatat bisa melayang. Coba tanyakan pinky tentang bank yang harus write-off hutang2 yang macet sebagai biaya.

    Selalu ingat: cash is king!

  16. Investor Awam // August 10, 2008  

    @Nista
    oh ya ada contoh kasus menarik tentang CF vs Net income di TOTL:
    http://sahamfundamental.blogspot.com/2008/07/retotl.html

  17. nista // August 10, 2008  

    iseng bandingin harga wajar based on DCF Operating Cash Flow VS DCF Net Income

    TMAS (growth 15%)
    DCF Oper CF = 1,037
    DCF Net Income = 485
    DCF Opr CF lebih BESAR dari DCF Net Income

    JPRS (growth 15%)
    DCF Oper CF = 57
    DCF Net Income = 402
    DCF Opr CF lebih KECIL dari DCF Net Income

    lagi-lagi ngak berpola, atau saya yang salah??

    bingung euy :(

  18. moninoke // August 10, 2008  

    @Nista

    jika saya tidak salah mengartikan, inti pertanyaannya adalah "mengapa Cash Flow bisa lebih besar daripada Net Income?"

    begini penjelasannya :
    1. Dalam net income depresiasi dan amortisasi sudah dimasukkan sebagai unsur pengurang. sedangkan dalam cash flow depresiasi dan amortisasi tidak dianggap.

    2. Coba saya angkat contoh perusahaan di comment saya sebelumnya.

    status terakhir perusahaannya Nista:

    (anggap ini bulan ke 1)
    Sales : 100.000.000 rupiah
    Net Income: 10.000.000 rupiah
    Karena 90% pelanggan hutang, maka :
    Piutang : 9.000.000 rupiah
    Cash : 1.000.000 rupiah

    Bulan ke 2
    Sales : 20.000.000 rupiah
    Net Income: 2.000.000 rupiah
    Piutang : 0
    Pada bulan ini pelanggan tidak ada yang hutang + piutang bulan sebelumnya dilunasi semua oleh pelanggan, maka :

    Operating Cash Flow : 11.000.000 rupiah (Net Income + Piutang bulan sebelumnya)
    Cash : 12.000.000 rupiah (cash sebelumnya + operating cash flow)

    Terlihat bahwa net income < operating cash flow karena adanya pemasukan dari piutang di bulan ke 1.


    @Investor Awam
    yah klo post comment bolehlah sedikit2 :D

  19. Investor Awam // August 11, 2008  

    @moninoke
    thx again bro....

    @nista
    bro senang melihat anda mulai bertanya ke hal2 yang positif. Penjelasan moninoke sebenarnya udah sangat menjelaskan pertanyaan anda.

    Pada dasarnya anda membandingkan 2 items yang tidak sama, yaitu CF dengan net income. Jadi akan susah mencari polanya. Net income hanya akan sama dengan cash flow apabila penjualan dan pembelian oleh perusahaan adalah dengan cash (anggapan bahwa hal lain sama: tidak ada depresiasi, amortisasi, dan perubahan pada working capital). Selama perusahaan menjual secara kredit, ataupun membeli secara kredit maka akan sangat jarang bila CF bisa sama dengan net income. Sesekali mungkin lah, tapi secara konsisten agak jarang ketemu.

    So kesimpulannya sih, gak usah dicari polanya deh hehe...

  20. nista // August 11, 2008  

    iyah maksud pertanyaannya adlh : tujuan penggunaan FCF/OCF (instead of Net Income) yang di diskontokan kan untuk conservatif-purpose...

    Nah kalo FCF/OCF > Net Income, nilai intrinsiknya lebih besar dong daripada pake DCF Net Income

    kalo ada kasus seperti itu, misal TMAS, bro moninoke/investor awam pake dasar yang mana...just curious :)

  21. nista // August 11, 2008  

    @Investor Awam
    wew memangnya posting saya sebelumnya negatif ya hehe

    mm...2 item yang ngak sama ya
    iya juga sih, awalnya saya coba bandingkan dengan operating profit, tapi di operating profit ada unsur COGS, di COGS ada depresiasi dll
    hehe sori pertanyaan bodoh, maklum nubi :)


    satu lagi nih bro...hasil googling :
    "...yang juga perlu Anda ketahui sebagai investor saham adalah aliran kas untuk penilaian saham itu tidak hanya dividen, tetapi bisa juga aliran kas lainnya seperti aliran kas bersih untuk perusahaan (free cash flow to the firm), aliran kas untuk ekuitas (free cash flow to equity), residual income, dan nilai tambah ekonomi (economic value added - EVA)."

    Dividend Discounted Model saya udah pernah coba belajar, sumpah pusing :D & kurang bisa diterapin di saham 2nd liner yang jarang/ngak konsisten bagi deviden

    Kalo DCF EVA itu lebih rumit atau gimana menurut bro? Kalo ada waktu tolong disharing ya bro thx a lot :)

    ps : selama ini belajar DCF tapi setelah ketemu blog ini baru ngerti cara makenya...keep posting :)

  22. Investor Awam // August 11, 2008  

    @nista
    --------------
    iyah maksud pertanyaannya adlh : tujuan penggunaan FCF/OCF (instead of Net Income) yang di diskontokan kan untuk conservatif-purpose...
    Nah kalo FCF/OCF > Net Income, nilai intrinsiknya lebih besar dong daripada pake DCF Net Income
    kalo ada kasus seperti itu, misal TMAS, bro moninoke/investor awam pake dasar yang mana...just curious :)
    --------------------

    Penggunaan CF vs net income adalah lebih berkaitan dengan nilai-waktu uang (time value of money), bukan alasan konservatif. Ambil contoh sebuah perusahaan menjual secara kredit dengan laba sebesar Rp1,1jt, tapi kutipnya tahun depan.Kalau bunga bank sebesar 10% per tahun, maka uang sebesar 1,1jt tahun depan sama nilainya dengan uang sebesar Rp1jt sekarang. Kira2 paham maksudnya kan.

    Makanya uang menghitung present value, yang dipakai adalah Cash Flow bukan net income. UNtuk lebih mengenal tentang time value of money mungkin anda bisa ke article "harga wajar vs target harga" bro

    @nista lagi

    haha... kayaknya sy salah ngomong lagi hehe.
    "bro senang melihat anda mulai bertanya ke hal2 yang positif".
    Kata "mulai"nya dibuang saja bro haha. maksud saya dengan hal2 yang postif adalah yang arahnya ke pembelajaran (educative).

    konsep DCF yang dipakai EVA juga sama kok, bro. Coba baca comment2 di atas, kayaknya moninoke ada memberikan beberapa point penting tentang penggunaan free CF.

    Ok bro thx for the support.

  23. moninoke // August 11, 2008  

    @Nista lagi juga

    yup sama seperti comment Investor Awam, DCF EVA konsepnya juga sama, tapi hitung2annya lebih ribet n variabelnya susah diukur secara pasti. so lebih susah pakenya :D.

  24. nista // August 11, 2008  

    @Investor Awam
    sip udah tambah ngerti thx

    @moninoke
    oh gitu ya, ya deh ntar kalo DCF & NPV udah ngelotok, mau coba dalemin EVA & CAPM
    tapi pernah baca CAPM kurang pas karena ada variabel beta (beta lebih cocok untuk index/RD)


    Ehm...kalo ngak sibuk mau request dibuat judul baru tentang tips analisa saham properti juga ya om thx (request salah tempat niy :p)


    hasil googling :
    "Perlu juga diperhatikan bahwa tidak semua perusahaan bisa dianalisa dengan metode yang sama, Saham Perusahaan Properti lebih cocok dianalisa dengan melihat nilai NAV, Nett Assets Value."

  25. Forum Investor // August 15, 2008  

    bagaimana menentukan discount rate yang tepat ?

  26. Investor Awam // August 21, 2008  

    @forum investor

    secara theory (theory of opportunity cost), discount rate yang digunakan adalah risk free rate. Dalam hal ini risk free rate yang digunakan adalah goverment yield yang bisa anda dapatkan di website IDX:

    http://www.idx.co.id/

    http://202.155.2.84/docs/Yield_Curve/YieldCurve.jpg

    Karena analisa fundamental menggunakan time horizon yang lama, ada yang menggunakan yield 10 tahun, 20 tahun, atau 30 tahun. Tidak ada yang salah, hanya tergantung pada tingkat kenyamanan dan tingkat konservatif.

    Di sini saya memakai yield 10 tahun (yaitu sekitar 11%). Namun untuk alasan konservatif, biasanya saya tambahkan 1% atau 2%, yakni 12% atau 13%.

  27. DC Kolektif Riset // August 28, 2008  

    nyuwun permisi ikut Nimbrung. kalo saya sih justru kalo DCF-EVA ini lebih seringnya dipake buat saham growth sementara kalo Stalwarts baru pake Normalized Earning ato restate balance.


    ehmm, ada potensi miss "sedikit" ato Loophole yg biasanya bisa berbahaya ketika orang menerapkan metode DCF secara "kurang-lengkap". salah satunya disini sering orang menerapkan metode average CF Plain pada saham dengan karakteristik growth.

    biasanya untuk menilai saham2 selain kategori Stalwarts metode DCF ini digunakan selalu dengan sebelumnya merekonstruksi/forecast lapkeu minimal 5 tahun. pada praktik riil umumnya penggunaan metode NPV dengan DCF jarang dengan fungsi CF 1 = CF 0 *1 + Growth Rate...
    karena biasanya analis/investment manager yg menggunakan DCF dibuat dengan maksud mendapatkan nilai fcfe Ato Fcff setelah dibuat Forecast Financial Statement. DCF unggul dari metode Asset dan Metode relative utamanya karena dengan DCF, analis/manajer bisa buat beberapa skenario dan beberapa outcome dengan model2 yg bisa diutak-atik pada plug2 kuncinya. misalnya sensitivitas level sales berubah, atau level fixed cost berubah, level pajak efektif berubah, level utilisasi aset berubah etc etc utamanya memang sales-driven model, tapi variasi yg tidak sales-driven jg banyak. penggunaan DCF biasanya efektif pada perusahaan growth Hanya jika si Analis/MI Bisa memperkirakan dan membuat Forecast Lapkeu secara baik ato minimal dia punya beberapa skenario dengan beberapa perubahan variabel2 sehingga DCF sebagai alat untuk menilai "intrinsic value" menjadi efektif. tentu saja karena biasanya pada proses forecast ini mempertimbangkan nilai2 secara historikal sekaligus nilai2 pada kondisi terkini dan masa datang. Jadi kalo sesuai Buffet, memang dia Screennya dari ngerestate asset baru ke owner-earning(ngecek CF yg bisa sustain di depan).tapi untuk DCF juga seyogyanya melewati proses forecast dulu sehingga secara natural proses restate balance sheet dan cek normalized owner-earning juga dilewati ketika membuat forecast tadi. karena biasanya dalam kondisi inflasi tinggi persamaan FCF atau Owner Earning ke depan kalo secara linier dengan metode CF1 = CF0 * 1+ Growth akan mentah karena Hasil dari Forecast hampir dipastikan akan jadi tidak akurat dengan hasil riil di kemudian hari., pada kondisi dimana replacement cost untuk asset tetap yg terkena depresiasi menjadi naik signifikan sementara economic productivity dari asset ini tetap (asset turnover tidak naik) maka kebanyakan pengguna DCF dengan metode DCF langsung (tidak dari forecast Lapkeu) akan overlooked potensi bottleneck(Incr Sales kalah sama Incr Cost) atau potensi destroy value atau full productivity dimana ada kemungkinan Growth dari fungsi 1 + Growth tadi (yang sejatinya adalah penurunan dari FCF yg FCF dari OCF dan OCF dari NI dan NI dari Revenue dan Revenue dari Utilisasi Aset) membutuhkan CAPEX yang lebih besar seiring dengan kenaikan biaya untuk membeli fixed asset. kecuali kondisi ekspansi margin dapat maintained dimana kenaikan investasi Fixed asset bisa di pass-on ke harga jual. tapi ini pun berpotensi terabaikan apabila yg digunakan adalah fungsi CF1 = CF 0 * 1 + G tadi.

    untuk CAPEX sendiri memang agak sulit untuk ditetapkan karena bbrp perusahaan yang tidak dalam kategori Stalwarts apalagi di kondisi ekonomi berkembang jelas ROA nya akan bergerak secara acak karena fungsi price pada sales akan lebih dominan daripada fungsi volume hingga ROA yang sejatinya lebih terkait pada Volume Penjualan akan berfluktuasi sehingga dengan pendekatan Capex = BV END - BV BEGINNING + Depresiasi tentunya tidak dapat dihitung pada level yg diasumsikan sustained. ini jg belum memperhitungkan bahwa BV itu terdiri dari Fixed Asset dan Intangibles. Incremental BV dari beginning ke end bisa di derived dari 2 hal ini sementara jelas kontribusi produktifitas dari kedua asset class ini akan berbeda. belum lagi treatment depresiasi dan amortisasi juga berbeda terkait durasi dari depresiasi/amortisasinya itu. padahal on the contrary kadang akumulasi dari depresiasi dan amortisasi juga pada beberapa kasus justru harus "di-reverse" ketika target perusahaan kita adalah "asset-story" sehingga ketika replacement value nya lebih tinggi sementara aset2 itu masih produktif dalam jangka waktu lama maka ada yg tidak match antara akumulasi non cash charges yang ditambahkan di OCF selama periode forecast dengan Penambahan Incr BV end - BV beginning + Depresiasi pada Plug CAPEX.


    intinya sih mungkin kalo pendapat saya yang bahaya memang kalo menggunakannya setengah2., menggunakan DCF tanpa forecast proforma menghilangkan "nilai-unggul" Metode DCF itu sendiri, sementara Membuat Pro-Forma tanpa Melihat Detail IS dan Balance Historikal serta tanpa meRestate Balance juga "ngaco" karena membuat hasil Model itu juga "Kurang-Kokoh" dan rawan koreksi.

    kenapa saya cermati hal itu disini?. karena jujur metode seperti diatas (DCF tanpa ProForma) sangat rawan karena pada metode DCF ini, makin Lama Durasi Hitungan (apalagi kalo udah 2-3 stage) DCF ini makin sensitif sama perubahan hanya 1% dari variabel2nya. Beda 1% pada growth di terminal, beda 1% pada diskonto, beda 5% pada Capex, dapat berakibat rekomendasi bergeser dari Buy ke FullValue. sementara kecuali untuk saham2 stalwarts di Indonesia hampir mustahil Average ato bahkan CAGR dari tarikan historikal Past Performance 5-10 tahun ke depan bisa bertahan., karnea kebanyakan saham di Indonesia baru berada pada fase 1-2dari siklus bisnis. karena itu mungkin lebih baik DCF digunakan dengan terlebih dahulu membuat ProForma yg didasarkan dengan mempelajari data2 lapkeu historis skaligus perkembangan terakhir dan membuat bbrp skenario forecast.

    ya sebaiknya memang tidak parsial, cek IS dan Balance Per Item lalu sekalian buat Normalized level baru buat forecast di masa datang dan didiskon secara proper. kurangnya memang otak kita ga sekuat buffet yg sanggup melakukan itu semua secara simultan tanpa bantuan hitung2an dan excel, aga melelahkan memang, tapi worth the effort. parsial di DCF (apalagi tanpa forecast proforma dgn several skenario) adalah gegabah, sementara hanya fokus di nilai normalized historikal juga kemungkinan akan underperform. Penilaian atas saham dan pengambilan keputusan biasanya tidak pernah hanya dengan satu metode., biasanya dengan bbrp metode dan masing2 metode juga dengan bbrp skenario.

  28. nista // September 05, 2008  

    wah om dc kolektif riset kelas berat nih :)
    kok tambah ribet aja belajar valuasinya :(

    dengan data yang sangat terbatas (mostly historikal) mana mungkin orang awam bisa proyeksi laba beberapa tahun ke depan
    duh mesti 'bergantung' sama MI lagi dong

    terus kalo restate balance itu biar kenapa om
    di ft.com suka ada LK yang di restate
    yang biasa di restate itu balance sheetnya aja atau income statement & cash flow juga?

    mohon pencerahannya thx before

  29. Anonymous // September 08, 2008  

    Dear Pakar ,

    untuk hitaungan cepat adakah cara lain untuk menilai harga saham maksud saya cukup dengan informasi informasi EAT.

  30. save our earth // October 30, 2008  

    Nubi mohon pencerahan:

    Apakah operating cash flow yg dimaksud sama dengan netting sumber dan penggunaan dana pada lap.keu emiten?

    Thx

  31. august wadi // November 27, 2008  

    buset.....tambah bingung liat postingannya....ck ck ck ck.....panjang gua ga ngerti yang kalian omongin....kira2 warren buffet ngerti juga ga ya...?(klo ga ngerti bagus donk ...he he he ad tmennya aq)...

  32. Zulqarnain Setio Pramono // January 02, 2009  

    well...
    blog yang bagus, diskusi yang sehat...apalagi ada tambahan dari moninoke..saya banyak belajar dari blog disini.
    Memang menilai wajar harga saham adalah seni..bukan eksak.
    Tapi dengan permodelan DCF terhadap arus kas harga wajar yang di dapat mirip2 saja.
    Saya sependapat dengan monineke..bagaimana jika capex dan depresiasi dan amortisasi dimasukkan dalam perhitungan menghitung NPV.
    Kalau di "the warren buffett way", dinamakan "laba pemilik", dimana laba pemilik adalah jumlah laba bersih ditambahkan kembali dgn depresiasi dan amortisasi kemudian dikurangkan dengan capex...
    Bagaimana pendapat bung investor awam (yang menurut saya gak bisa disebut awam..tapi sudah investor canggih :)
    thanks..

  33. Zulqarnain Setio Pramono // January 02, 2009  

    Saya prinsipnya sangat setuju, untuk menentukan nilai wajar saham, nilai intrinsik harus diukur berdasarkan kemampulabaannya...dalam hal ini kas dan net profit yang dihasilkannya..

    hanya saja, dalam menentukan growth rate, menurut saya kita harus hati2, apalagi jika kita menghitung FV dalam jangka waktu yang lama...saya rasa semakin lama waktunya, maka semakin konservatif growth rate yang diasumsikan

  34. Investor Awam // January 02, 2009  

    @zul

    anda dan moninoke benar. makanya di Idsaham.com saya sudah mulai mempergunakan fcfe sederhana yaitu operating CF minus Investing CF.

    thx buat masukan2nya. Lebih baik salah di latihan daripada salah di pertempuran.

  35. moninoke // January 02, 2009  

    setelah bermeditasi lama (tidak makan tidak tidur :D), saya baru menyadari bahwa tidak semua industri harus dihitung dengan owner earning (net income + depreciation - capex). u/ perusahaan retail, manufaktur, owner earning sangatlah vital. namun u/ beberapa industri lain owner earning tidaklah terlalu vital peranannya. bahkan free cash flow yang tadinya saya anggap dapat mencerminkan owner earning bisa salah kaprah jika dihadapkan dengan misalnya : industri asuransi, yang jelas2 karakteristik industrinya mengharuskan untuk menginvestasikan premi yang sudah dibayar klien (klo diinvestkan nanti mubazir), hal ini mengakibatkan free cashflow industri tersebut babak belur. so pemahaman mengenai bisnis itu sendiri merupakan sesuatu yang sangat penting diatas segala rumus-rumus yang ada. percuma mengerti rumus jika pengaplikasiannya salah sasaran.

  36. moninoke // January 02, 2009  

    sorry ada kata2 yang salah (klo diinvestkan nanti mubazir) -> seharusnya (klo tidak diinvestkan nanti mubazir)

  37. bpkgudang // January 22, 2009  

    mantabbfff

    menambah wawasan value investing?
    ebook / MP3 / video

    benjamin graham
    warren buffett
    joel greenblatt and others value oriented fund manager?

    check this out

    http://gudangilmuinvestasi.blogspot.com

  38. David // March 19, 2009  

    boleh minta ym atau hotmailnya investor awan dan moninoke

  39. David // March 19, 2009  

    PV 2008 = CF 2008/(1+discount rate)
    itu kok aneh ya ak itung itung kok gak cocok terus hasilnya coba tes hitung aja di spreadsheetnya perusahaan antm misalnya kok ak hitung hasilnya gak cocok

  40. august wadi // March 19, 2009  

    btw brp PV untuk antm 2008....???
    aq jd iseng tebak2 an -apakah skitar 1000 atau 2000 keatas?....he he he, mgingat tahun ini acquistion yg dilakukan bnyk+dah mulai produksi alumina.....

  41. Investor Awam // March 19, 2009  

    @david
    Terakhir saya menghitung harga wajar antm adalah bulan juli 2008. Saat itu data yang ada hanya hingga interim maret 2008. Sehingga CF 2008 sya hitung dengan anggapan growth 30% per tahun (mungkin ketinggian) yaitu CF 2007 x (1+30%).
    Sekarang laporan 2008 sepertinya sudah ada, jadi harus direvisi kembali. Saya belum ada waktu merevisi karena sedang belajar menggunakan php dan mysql untuk website idsaham.com

    Tentang YM, maaf saya tidak menggunakannya. kalau mau email bisa di nelaiyan@gmail.com.

  42. august wadi // March 22, 2009  

    bisakah growthnya menyusut hinnga dbwah 12% +ditmbah adanya holding BUMN tambang+serta adanya UU Minerba yg baru sehingga CoW yg berjalan bnyk yg hengkang dan pertumbuhan semakin mengecil (diminishing return+growth.....)

  43. Investor Awam // March 22, 2009  

    @august
    growth di bawah 12% sangat mungkin terjadi. Namun di sini yang kita prediksi adalah rata2 growth untuk 10 tahun mendatang.

    Bisa saja 1 atau 2 tahun growthnya kecil bahkan minus (nb bukan berarti nggak profit) sewaktu recess, tetapi akan ada growth tinggi pula yaitu kadang hingga lebih 100% pada saat booming. Jadi yang kita ambil adalah harga rata2.

    10 tahun adalah jangka yang panjang dimana sering kali periode bull dan bear pernah terjadi..

  44. paypalindonesia // April 13, 2009  

    Saya berminat untuk bikin pabrik phospat KSO dengan Perhutani dengan kapasitas produksi minimal 10.000 MT/bln untuk memenuhi suply kebutuhan pabrik petrokimia. Tapi saya membutuhkan bantuan pinjaman modal dari funder.
    Bagi yang punya funder yang siap dengan draft proposal dan cashflow kami harapkan balasannya ke email saya.
    Dan bagi para senior yang bisa membuatkan proposal dan cash flownya saya akan sangat menghargai partisipasi anda dengan royalti fee 1% dari total pendapatan bersih perusahaan selama 3 tahun masa produksi awal.
    Maaf cuma segitu yang lainnya saya alokasikan untuk TANGAN GURU DINIYAH(Tabungan Pertambangan Guru Madrasah Diniyah)
    Terima Kasih...

  45. JAVALAVA tour guide // May 11, 2009  

    qTa mau nanya permasalahan perhitungan ROA di MTSM...

    Setelah Qt melakukan perhitungan dari laporan keungan dan rumus yang tersedia, qt tidak dapat menemukan hasil yang sama dengan tulisan di http://www.idsaham.com/index6.htm apakah ada komponen tertentu yang menjadi pertimbangan perhitungan komponen laba bersih atau total aktiva,,,



    mohon dibalas cepat yah,,,,
    butuh bwat tugas besok siang,,

    dimohon dan ditunggu balesannya...

    TERIMAKASI BANYAK,,

  46. Investor Awam // May 11, 2009  

    @java

    ada 2 versi ROA:

    versi1:

    ROA = operating income / total assets

    versi2:

    ROA = net income/ total assets

    Versi saya adalah versi 1, yang mana dapat diartikan ROA adalah berapa profitable suatu perusahaan tanpa mempedulikan:
    1. bagaimana pendanaan (baik dengan modal maupun hutang).
    2. bagaimana pengaruh pajak.

    laba yang dipakai adalah laba sebelum bunga dan pajak yaitu operating profit (EBIT)

  47. sholich // June 16, 2009  

    wah banyak banget yang komen, jadi klo OCF itu lebih besar atau sama dengan operating income berarti perusahaan itu mampu menjaga piutangnya tidak menjadi macet, jumlah bunga hutangnya bisa di bayar dengan lancar, n penjualannya lancar apa gitu? lalu CF itu ga bisa diutak atik karena cash basis, gitu ya? wah... bagus juga

  48. Investor Awam // June 17, 2009  

    @sholich
    tidak ada sistem yg sempurna di dunia ini, selalu ada loophole yang bisa dipermainkan. Dalam konteks laba versus operating cf, cash flow lebih susah dimanipulasi karena memang naturnya yang cash basis. Unsur2 non cash yang biasanya sering dipermainkan perusahaan untuk meningkatkan laba (eg: piutang, depresiasi, dll), tidak bisa digunakan untuk merumuskan operating CF. Makanya, pada umumnya CF lebih susah dimanipulasi.

    Selama ada receivables (piutang), maka selalu ada resiko piutang menjadi macet. Dalam fundamental, kita tidak hanya melihat dari satu saja (contohnya hanya income vs op. CF), kita harus juga melihat sudut2 lain seperti perbandingan piutang dengan penjualan (receivables turnover). Juga jangan lupa melihat rasio2 yang lain seperti ROE,ROA, margin, DER, dsb karena merupakan suatu kesatuan yang utuh dalam analisa fundamental.

  49. sholich // June 19, 2009  

    wah thx bro..., yang jelas bagaimanapun keuangan perusahaan, kalo cash flow nya buruk, berarti perlu dipertanyakan. yah.... kalo maz menganggap diri maz awam aku ultra awam (masih baru awal-awal untuk belajar ngerti pasar modal, malah belum pernah transaksi sungguhan, nambah ilmulah) hehehe, saya setuju memang fundamental bukan hal yang terpisah tetapi hal yang utuh, good blog bro, idsaham.com juga bagus untuk yang baru belajar kaya aku, best 4 u n ur blog

  50. Anonymous // August 24, 2009  

    investor awam saya bingung masi tentang cara menghitung capex,capex itu apa lagi?,cara menghitung cashflow dan operating cashflow?,saya masi gak tau rumus utk menghitung cashflow dan operating cashflow?,saya ingin menghitung harga wajar?tolong di bantu atau buku yang bisa saya beli yang dia menjelaskan tetang rumus utk mencari tentang yang di atas ?

  51. fak // September 11, 2009  

    Tolong beri contoh perhitungan NPV dan harga wajar menggunakan data yang real pada salah satu saham unggulan biar 2x lebih ngerti..

    thanx

  52. Investasi Saham // January 13, 2011  

    artikel yang sangat bagus sekali...terima kasih atas sharingnya